W roku 2008 gmina Zabrze wydała uchwałę w sprawie określenia wysokości stawek podatku na kwotę 19,00 zł za 1 m² w skali roku. Po odwołaniu kupców gmina podwyższyła tę stawkę kolejną uchwałą do 19,41 zł. Zaznaczam, że zarządzającym zasobami budynków był Zarząd Budynków Komunalnych zależny od gminy. Po przekształceniu powstał Zarząd Budynków Mieszkaniowych TBS Spółka z o.o., który nałożył podatek na kupców – chociaż nie są oni właścicielami lokalów. Dlatego pytam, czy ZBM TBS Sp. z o.o., którego gmina obciążyła podatkiem jako właściciela zasobów mieszkaniowych, może przerzucić ten podatek na kupców?
                 Nazwisko i adres nadawcy do wiadomości redakcji

Od red.: W opisanym stanie faktycznym trzeba odnieść się do przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która normuje kwestie dotyczące podatku od nieruchomości. Najistotniejsze są przepisy określające, kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Podatnikami są zgodnie z ustawą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej. Po pierwsze, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych - z tym zastrzeżeniem, że jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym. Czytelnik nie jest właścicielem tej nieruchomości, lecz jej najemcą. Najemca nie jest zaś posiadaczem samoistnym (bo nie włada rzeczą tak, jak włada nią właściciel), najemca jest posiadaczem zależnym. Ponadto podatnikami tego podatku są osoby będące posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych lub będące użytkownikami wieczystymi gruntów. Czytelnik nie należy do wymienionych kategorii osób.

Dalej przepisy przewidują, że podatnikami tego podatku są osoby będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości lub jeżeli jest to posiadanie bez tytułu prawnego. W analizowanej sytuacji nowo powstałe towarzystwo budownictwa społecznego zostało właścicielem nieruchomości – nie jest więc to już nieruchomość należąca do jednostki samorządu terytorialnego (tj. nie należy już do gminy), więc brak jest podstaw do przyjęcia, że Czytelnik może być podatnikiem tego podatku, bo nie jest właścicielem nieruchomości. Nawet gdyby w umowie najmu był zapis, że to Czytelnik ma opłacać podatek od nieruchomości – będzie to zapis nieważny, gdyż umowa najmu nie może skutkować na gruncie prawa publicznego (tu: prawa podatkowego).

Trzeba jednak podkreślić, że istnieje teoretyczna możliwość obciążenia Czytelnika tym podatkiem przez towarzystwo w formie podwyższenia czynszu najmu o kwotę podatku. Istnieje co prawda pewne ustawowe ograniczenie stawek czynszu najmu ustalanych przez towarzystwa budownictwa społecznego (w art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego), ale dotyczy ono ustalania czynszu najmu lokali mieszkalnych – a Czytelnik najmuje lokal użytkowy, a więc to ograniczenie nie będzie mieć w tym wypadku zastosowania.

Zatem kupcy, którzy nie są właścicielami lokali, lecz ich najemcami, mogą płacić ten podatek wliczony do czynszu, choć nie będą oni podatnikami tego podatku i nie będą za takowych traktowani przez organy podatkowe (w tym wypadku organem podatkowym jest burmistrz).

Arkadiusz Koper, radca prawny